“Sửa chữa sơ sơ thì không cần đăng ký”

Theo lời chia sẻ của ông M.H, cư ngụ huyện Nhà Bè (TP.HCM), vào tháng 9/2017, ông có mua căn nhà diện tích hơn 100 m2 nằm trên đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Trước khi mua, để an tâm về pháp lý và quy hoạch, ông đã lên xã kiểm tra thì kết quả tất cả pháp lý và quy hoạch khu nhà đều an toàn. Nhưng do bận đi công tác trong thời gian mua, nên sau gần 1 tháng, ông mới lên Văn phòng Đăng ký đất đai huyện làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng nhà, đất.

Ông M.H vẫn đinh ninh rằng pháp lý của ngôi nhà ổn, hợp đồng mua bán cũng đã công chứng, việc làm hồ sơ chuyển nhượng trễ hơn một chút cũng không gây vấn đề gì lớn. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ đăng ký, ông M.H lại nhận được Văn bản số 1358/CV-CNNB của Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM - CN huyện Nhà Bè trả lời rằng, qua xác minh thực tế, cơ quan này nhận thấy thực trạng căn nhà ông M.H mua không đúng với giống chứng nhận quyền sử dụng đất cấp bởi UBND huyện Nhà Bè.

“Lý do cụ thể chỉ vì trước khi bán nhà, chủ nhà cũ đã sửa chữa, cơi nới căn nhà ra phía sau diện tích 80 cm mà không xin phép cơ quan chức năng, nên khi cơ quan chức năng kiểm tra phát hiện thực trạng ngôi nhà đã không khớp với hồ sơ đăng ký”, ông M.H nói.

Đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cho biết, tình trạng như trên xảy ra khá phổ biến hiện nay tại TP.HCM. Nguyên nhân là vì trước đây, chủ nhà khi tự ý sửa lại căn nhà nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nghĩ rằng chỉ là sửa chữa sơ sơ, nên đã không xin giấy phép. Vì thế, khi làm thủ tục chuyển nhượng, cơ quan chức năng thực hiện xác minh thực trạng căn nhà, phát hiện sai phạm nhà sửa chữa không phép, sẽ không đồng ý việc đăng ký chuyển nhượng.

Mua nhà sửa chữa không phép: Rắc rối đủ đường

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, ông đã gặp rất nhiều những tình huống tương tự trong quá trình tư vấn pháp luật. Thủ tục thông thường sẽ là bên bán và bên mua ra công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà. Sau đó, người bán đi kê khai thuế thu nhập cá nhân để xem xét trường hợp miễn giảm nộp tiền thuế 2% trên giá bán.

Sau khi có hồ sơ nộp thuế của người bán (giấy tờ để xác định được miễn thuế hoặc giấy tờ xác minh đã nộp thuế), người mua sẽ tiến hành hồ sơ để đăng bộ (chuyển tên cho người mua). Chiếu theo quy định, khi chuyển nhượng nhà đất, người dân được chọn đổi giấy chứng nhận mới hoặc cập nhật lên trang 3 - 4 của giấy chứng nhận đã cấp trước đó.

Hiện nay, thường thì thủ tục công chứng giao dịch mua bán nhà là qua công chứng trên hợp đồng mua bán, chỉ mang tính chất kiểm tra trên giấy tờ và chứng nhận giao dịch. Nghĩa là, công chứng viên không đi kiểm tra hiện trạng ngôi nhà, do đó khi hiện trạng thực tế khác với giấy chứng nhận, thì có thể xảy ra vướng mắc và khả năng không thể đăng bộ được là rất cao.

“Vấn đề này thường rơi vào những trường hợp trước đây có vi phạm về xây dựng, nhà đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng chủ nhà sau đó lại thay đổi, sửa chữa, cơi nới, nhưng không xin giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa. Nếu phát hiện ngay thời điểm đó thì bị kiểm tra và xử phạt, còn nếu không bị phát hiện, thì khi chuyển nhượng cho người khác sẽ gặp rắc rối”, luật sư Phượng chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Phượng cũng lưu ý thêm, ngoài việc kiểm tra hiện trạng ngôi nhà sửa chữa không phép hay không, người mua còn cần kiểm tra thêm về ranh giới đất trên thực địa từng điểm, so sánh công trình được công nhận trên giấy chứng nhận với thực tế, để không phải rơi vào tình huống éo le này. Đồng thời, để giảm thiểu rủi ro, người mua nên chọn hình thức thanh toán qua ngân hàng, khi nào ra sổ mang tên người mua, thì người bán sẽ đến ngân nhận đủ tiền giao dịch.